ローンだけじゃない！買ってからも油断できない不動産投資の修繕費に注意

こんにちはビデトです☆

この記事では、不動産投資のちょっと怖い部分、「維持費」について少しピンポイトに解説したいと思います。それはずばり「エレベーターの修繕費」

浮いたお金で今のうちに不労所得ゲットとか、銀行に預けるよりもマンションオーナーになった方がイイとかの話がありますが、全てが上手くいくとは限りません。

これから始めようとする人は知識として知っておきたい部分ですね！

ローン以外の支払いで詰まることも

ふと、不動産投資で悩んでいる話を目にした時に、ある話を思い出しました。

それは、ローン以外の支払いのせいで、物件の維持が難しくなったという話。

【例１】

単純にエレベーターの修繕を想定していなくて、急に工事費用を聞いて絶句したオーナー。

【例２】築２０年以上５F建てマンションの場合

オーナーにはそれなりの知識があって、修繕積立金も１５００万円あるのを確認してマンションを購入。しかし、購入直後に総会資料を確認したところ、何ヵ月も前に１５００万円を超えるエレベーターの改修工事をすることが可決されていました。問題のエレベーターは問題なく動くし、乗り心地も悪くありません。理事長の判断ですでに決定されており、オーナーさんは売る事にも視野に入れる始末。

どちらのパターンもあるんでしょうね～知識が無くてもあっても修繕費という名の「リスク」は付きまといます。

例１の場合は、ローンさえ払えればと考えていた、完全に甘くみていたパターン。

夢の不労所得どころか、満を持して手に入れた物件によって、自分を苦しめるパターンにもあるということです。

例２のパターンはこれから増えてくるのではないでしょうか。

特に２０１２年問題以降はエレベーターの部品供給を理由に、劣化していなくても改修工事を迫られるパターンもあり、思わぬトラブルに巻き込まれオーナーを悩ませそうです。

改修工事の費用と種類

３種類の費用の目安

一般的な１０F建てマンションでの費用の目安。

全撤去リニューアル：１２００万～１６００万円

準撤去リニューアル：７００万～１１００万円

制御・部分リニューアル：４００万～７００万円

ネットで調べると、大手に頼むとこのくらいが相場で、それ以外に頼むと３～４割価格が違うようでした。

工事の種類

【全撤去リニューアル】

文字通りエレベーターシャフトや、建物にあるエレベーターの構成機器を外し、すべての部品を最新機種に取り換える工法。工期は約１ヵ月、工事内容が本体工事以外にも建築関連工事、電気設備工事なども含まれるので「建築確認申請」の届が必要な工法。

【準撤去リニューアル】

ガイドレールなどを再使用し、「巻き上げ機、制御盤、ロープ、カゴ、」等だけを最新にする工法。土台を残したままなので、工期は２～３週間。複数設置の建物で多く採用され、エレベーター本体工事以外の関連工事が少ない場合がほとんどです。しかし、必要部品がオーダー品になる事が多く、工事自体は高くなりやすいようです。

【制御・部分リニューアル】

新設するのは主に経年劣化した部品のみの、部分リニューアル。具体的に分けると、「インバーター制御」「カゴ部分」「乗り場」などの３種類です。施工主がエレベーターの状態に合わせて内容が決まるので、部品の注文が限定され費用は少な目、工事期間も週間くらいになるそうです。